4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 731 vd. maddelerinde düzenlenmiş olan önalım hakkına (şuf’a hakkına), ilişkin açık bir tanımlama yapılmamıştır. Hak sahibine, öncelikle satın alma hakkı tanıyan ön alım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Mülkiyet hakkına kısıtlama getirir nitelikte olan önalım hakkı ile uygulamada daha çok paylı mülkiyet hükümlerine tabi gayrimenkullerdeki paylarının satışı hususunda karşılaşmaktayız.  Önalım hakkını, sözleşmeden doğan ön alım hakkı ve kanundan doğan ön alım hakkı olmak üzere ayrı ayrı incelemekte fayda görmekteyiz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde “tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.” denilmek suretiyle söz konusu hakkın, tapuya şerh verilebileceği ve süresinin en fazla on yıl olabileceği vurgulanmıştır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının varlığı için öncelikle taraflar arasında düzenlenmiş bir ön alım sözleşmesi bulunmalıdır. Söz konusu sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Önalım sözleşmesinin kurulması ile, önalım hakkı tanıyan kişi ileri bir tarihte mülkiyeti devir borcu altına girerken, önalım hakkı tanınan kişi ise, sözleşme konusu malın ileri bir tarihte mülkiyetini isteme hakkı elde eder.  

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, şahsi bir hak olup yalnızca taraflar arasında hüküm ifade etmekle birlikte, tapuya şerh verilmesi durumunda ayni bir nitelik kazanır ve 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Söz konusu hakkın tapuya şerh verilmesi, ön alım hakkı tanıyan kişinin malını satmasına engel değildir.  

Taraflar isterlerse, önalım hakkı sözleşmesini noterde de yapabilirler. Ancak bu bir zorunluluk değildir. Eğer tapu siciline şerh edilmesi isteniyorsa sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi yeterlidir. Önalım hakkına ilişkin sözleşmeyi tapu müdürlüğünün düzenleme yetkisi bulunmamaktadır.

Mal sahibi veya ön alım hakkı sahibinin ölmesi durumunda, mirasçıları da şerh talebinde bulunabilirler. Tapu siciline şerh verilen önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. 

Yukarıda da belirtildiği üzere, her halükarda azami on yıl sonunda önalım hakkına ilişkin olarak tapuya verilen şerh hükümsüz hale gelecek gelecektir. Bunun dışında, önalım sözleşmesine konu olan malın, önalım hakkı sahibince satın alınması, hakkın kullanılması suretiyle malın önalım hakkı sahibi adına tescili veya sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesi durumlarında da önalım hakkı sona erecektir.

Daha önce arz ettiğimiz üzere, önalım hakkı sözleşmeden doğabileceği gibi kanundan da doğmaktadır. Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu sırada doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ortak mülkiyetteki bir payın 3. bir şahsa satılması gerekmektedir. Yasal önalım hakkı, kanundan doğduğu için tapu siciline şerh edilmez.  

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin açık hükmü gereği, yasal önalım hakkı, alıcıya karşı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Diğer bir ifadeyle, paylı mülkiyetteki bir payın 3. bir şahsa satılması durumunda, o taşınmazın paydaşlarının dava açma hakkı doğar. Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda vücut bulan yasal önalım hakkı, payın satışı ile kullanılabilir hale gelir. Önalım davasını paydaşların hepsi birlikte açmak zorunda değildirler, yalnızca biri, birkaçı veyahut tümü beraber açabilirler.  

Bütün paydaşların birlikte açmış olduğu davanın yargılaması sonunda, eğer dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay oranları ne olursa olsun eşit olarak davacılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil ilkesi, 11.06.1946 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi durumunda dahi, ona denk gelen miktar, davalı üzerinde bırakılmaz ve davayı takip eden paydaşlar adına eşit oranda tescile karar verilir.  

Eğer tek paydaş tarafından önalım davası açılır ise, önalım bedelinin de bu paydaş tarafından depo edilmesi gerekir. Davanın kabul edilmesi durumunda, davaya konu edilen payın tümünün, davayı açan paydaş adına tesciline karar verilir.  

Önalım hakkının Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi gereği mutlaka dava açılarak kullanılması gerektiğini belirtmiştik. Bu noktada uygulamada sıklıkla yapılan bir hatadan bahsetmek yerinde olacaktır. Zira önalım davalarında, önalım hakkının alıcıya diğer bir ifadeyle yeni malike karşı kullanılması gerekmektedir. Birçok davada, alıcının yanı sıra satıcının da davalı olarak gösterildiğini ve bu sebeple satıcı hakkında açılan davanın sıfat yokluğu sebebiyle reddedildiğini görmekteyiz.    

Paylı mülkiyete konu taşınmazdaki her payın satışında, diğer pay sahipleri açısından önalım hakkı yeniden doğar. Diğer bir deyişle, her yeni satış yeni bir önalım hakkı kullanılması yetkisi verir.  

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi gereğince, önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı ile ilgili süreler, zaman aşımı değil, hak düşürücü süre niteliğindedir. Dolayısıyla, belirtilen süre zarfında kullanılmayan hak ortadan kalkacaktır. Söz konusu süre, niteliği itibariyle yargılamanın her aşamasında nazara alınmakla birlikte mahkemece de resen dikkate alınmalıdır.  

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki pay sahibi, paya ilişkin bir satışı öğrendiği tarihten itibaren üç ay içerisinde önalım hakkını kullanmak durumundadır. Söz konusu üç aylık sürenin başlangıcı, satışın satıcı ya da alıcı tarafından noter aracılığı ile davacıya bildirildiği gündür. Kanunda yer alan madde metninde de belirtildiği üzere, her halükarda bildirim yapıldığı günden itibaren en geç iki yıl içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır, aksi takdirde açılan bir davanın red ile sonuçlanacağı aşikardır. Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süre konusunda, vurgulamakta yarar gördüğümüz bir husus daha mevcuttur. Hem Kanun hem de Yargıtay kararları gereğince, önalım hakkına ilişkin sürelerin başlayacağı tarih, satışın noter kanalıyla alıcı veya satıcı tarafından paydaşlara bildirildiği tarihtir. Paydaşlar açısından, dava konusu satışın haricen öğrenilmesi durumunda hak düşürücü sürelerin işlemiş olduğundan bahsedilemez. Ayrıca altını çizmekte fayda gördüğümüz bir diğer husus, ilgili tapu müdürlüğünün diğer paydaşlara satışı bildirim yükümlülüğünün bulunmadığıdır. Söz konusu bildirimin, yalnızca alıcı veya satıcı tarafından yapılabileceği düzenlenmiştir.  

Önalım (şuf’a) davalarında, görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetki 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemededir. Karışıklığa ve mağduriyetlere mahal bırakmamak adına önemle belirtmek isteriz ki, yetki taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer değil, fiilen bulunduğu yer mahkemesidir. Söz konusu yetki, taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle kesindir. Bu sebeple kamu düzeni ile ilgili olan bu yetki, yargılamanın her aşamasında mahkemece re'sen dikkate alınır.  

Son olarak, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince kullanılabilecek önalım hakkından da kısaca bahsetmekte fayda görmekteyiz. Söz konusu kanun uyarınca, tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkı sahibidirler. Önemle belirtmek isteriz ki, bu hakkın kullanılabilmesi için bahse konu taşınmazın niteliğinin mutlaka tarım arazisi olması gerekmektedir. Mevzuat gereği önalım hakkının kullanılamayacağı durum ise, tarımsal arazi satışının sınırdaş maliklerden birine yapıldığı durumdur. Bu takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım hakkını kullanamayacaklarıdır.