“İMAR BARIŞINDA ÖDENEN TÜM BEDELLER, İLGİLİLERDEN TALEP EDİLEBİLİR”
İmar barışı düzenlemesi kapsamında ödenen tüm bedeller, söz konusu hukuka aykırılıkları meydana getiren kişilerden tazmin edilebilir. Bu durumun tespiti için, her somut olayın ve sözleşmenin kendi özelinde detaylı bir şekilde incelenmesi gerekmektedir.  

“Yapı kayıt belgesi bedeli ve 2. aşama olan kat mülkiyetine geçiş için ödenen bedel, tazminat olarak ilgililerden talep edilebilir”  
Bilindiği üzere yapı kayıt belgesi, yıkım kararlarını ve imar para cezalarını iptal eden ve yapıların yasal hale gelmesine olanak sağlayan bir belgedir. Yapılarını yasal hale getirmek için zorunlu olarak imar barışına başvuran kişilerin, şartları varsa, yapı kayıt belgesi almak ve kat mülkiyetine geçmek için ödedikleri tüm bedelleri, ilgili kişilerden tazmin etmeleri hukuken mümkündür. Yargıtay uygulamasına göre; ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen ve bu sebeple imar mevzuatına aykırı durumda (iskansız) olan yapılar “hukuki ayıplı” sayılmaktadır. Hukuki ayıp, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde (yani eser sözleşmelerinde) söz konusu olabildiği gibi konut alım-satımına ilişkin sözleşmelerde (tüketici sözleşmelerinde) de söz konusu olabilmektedir.  

“Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki ayıplar sebebiyle yapılan imar barışı ödemelerinin tümünün tazmini mümkündür”
 Yapı kullanma izni yani iskan ruhsatı alınmış olması, yapının tamamlanmış olduğunun yasal kanıtıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 31. maddesinde de belirtildiği üzere, iskanı alınmamış bir yapı tamamlanmış sayılmaz ve belediye hizmetlerinden faydalanamaz. Öte yandan, yüklenicinin imar mevzuatına aykırı ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı inşaatlar yapması, diğer bir ifadeyle iskansız yapılar meydana getirmesi uygulamada en çok karşılaşılan hukuki ayıplardandır. Böyle durumlarda arsa sahibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinde belirtilen bir takım haklara ek olarak, sözleşmesel sorumluluklarını yerine getirmeyen kusurlu yükleniciden, sebep olduğu zararın tazminini talep etme hakkına da sahiptir. İmar barışı kapsamında yapılan ödemelerin (hem yapı kayıt belgesi bedelinin hem de kat mülkiyetine geçilirken ödenen bedelin) tazminat olarak yüklenicilerden talep edilebilmesi için şu 3 husus birlikte mevcut olmalıdır:

1-      Sözleşmede iskan alma ve kat mülkiyetine geçiş yükleniciye bırakılmış olmalıdır
2-      Sözleşme zamanaşımına uğramamış olmalıdır
3-      Yükleniciye öncesinde ayıp ihbarında bulunulmuş olmalıdır

“Sözleşmede iskan alınması ve kat mülkiyetine geçiş sorumluluğu yüklenici firmaya bırakılmış olmalıdır”
İskan ruhsatı alınması normal koşullarda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca arsa sahiplerinin sorumluluğunda olmasına rağmen uygulamada bu yükümlülüğünün genellikle yüklenici firmalara bırakıldığını görmekteyiz. Yargıtay birçok kararında, sözleşmeyle yükleniciye tevdi edilen iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yüklenici firma tarafından yerine getirilmemiş olması durumunda arsa sahibinin, iskanı alabilmek için yapacağı giderleri yükleniciden talep edebileceğine hükmetmektedir. Bu doğrultuda, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi yükleniciye bırakılmış olmasına rağmen yüklenici tarafından sözleşmeye aykırı hareket edilmiş ve arsa sahibi de bu hukuka aykırılığı gidermek için zorunlu olarak imar barışına başvurmuş ise bu durumda yüklenici, arsa sahibinin bu hususta yapmış olduğu ödemeleri tazmin etmek zorundadır.   

“Sözleşme zamanaşımına uğramamış olmalıdır”
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türüdür. Bu sözleşmelerden doğan ayıplardan kaynaklanan talepler için iki tür zamanaşımı söz konusudur. Normal koşullarda yapının teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı söz konusu iken, yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu durumlarda 20 yıllık zamanaşımı söz konusudur. Somut olayda, hangi sürenin uygulanacağına, yüklenicinin iskansız yapıyı meydana getirmesinde ağır kusuru olup olmadığı incelenerek karar verilmektedir. Dolayısıyla, sözleşmeden doğan tazminat talepleri zamanaşımına uğramamış ise, imar barışı sürecinde yapılan tüm ödemeler, yüklenici firmalardan tazmin edilebilir.  

“Yükleniciye ayıp ihbarında bulunulmuş olmalıdır”
İskansız yapı kendisine teslim edilen arsa sahibi, bu durumun sözleşmeye ve hukuka aykırı olduğunu yükleniciye bildirmiş olmalıdır. Yargıtay kararları uyarınca, ayıp ihbarı herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Diğer bir ifadeyle ihbar herhangi bir şekilde, sözlü dahi yapılmış olabilir. Ayıptan doğan hakların talep edilebilmesi için, arsa sahipleri tarafından yükleniciye bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.    

“Sözleşmede iskan alma, teslim koşulu olarak özellikle belirtilmişse zamanaşımı henüz işlemez”
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, eğer yüklenici iskan ruhsatını alarak inşaatı teslim etmeyi yüklenmişse, diğer bir ifadeyle iskan alınması, teslim şartı olarak sözleşmede yer aldıysa, iskan alınmadığı sürece hukuken bir teslim gerçekleşmediğinden zamanaşımı  süresi de işlemeye başlamaz. Dolayısıyla bu durumda, iskansız yapılar için imar barışı sürecinde ödenen tüm bedeller, zamanaşımı süresi henüz işlemeye başlamadığı için yükleniciden (iskan alınmamış olduğu için) her zaman talep edilebilir. Sözleşmedeki bu koşul, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 193. maddesi uyarınca bir tür delil sözleşmesi niteliğinde olduğu için, bu hususta başkaca bir kanıt gösterilmesine de gerek yoktur.  

“Sözleşme zamanaşımına dahi uğramış olsa, haksız fiil hükümlerine dayanılarak yalnızca yapı kayıt belgesi bedelinin tazmini mümkündür”
Bilindiği üzere, borcun kaynağı sözleşme olabildiği gibi haksız fiil de olabilmektedir. Haksız fiil hükümlerine göre tazminat istenebilmesi için, öncelikle hukuka aykırı bir eylemin bulunması, bir zararın meydana gelmesi, zararın meydana gelmesinde kusurun bulunması ve haksız eylemle zarar arasında da uygun illiyet (nedensellik) bağının bulunması gerekir. Yapı kayıt belgesi bedeli, yüklenicilerin yapıları imar mevzuatına aykırı olarak inşa etmiş olması sonucunda, kişilerin bu durumdan kurtulmak ve yapılarını yasal statüye geçirmek için ödedikleri bir bedeldir. Kişiler açısından zararın, yapı kayıt belgesi bedelinin ödenmesi sonucunda malvarlıklarında azalma olmasıyla gerçekleşmiş olduğu söylenebilir. Diğer bir deyişle zarar, yüklenicilerin imar mevzuatına aykırı davranması sonucunda yapı kayıt belgesi almak için ödeme yapmak zorunda kalınmasıyla meydana gelmiştir. İmar barışı düzenlemesi getirilmemiş olsaydı, kusurlu yüklenicilerin yıllar önce işledikleri hukuka aykırı eylemlerden dolayı bu şekilde bir zarar doğmamış olacağı için doğal olarak yapı kayıt belgesi gibi bir ödemenin de tazmini söz konusu olmayacaktı. Bu noktada en önemli sorun, uzun yıllar önce yapılmış inşaatlardan ötürü talep edilecek zararların, zamanaşımına uğrayıp uğramadığıdır. Kanaatimizce bu konuda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (ve ilgili Yargıtay dairelerinin) 17 Ağustos 1999 depremi ile ilgili verdiği kararlar doğrultusunda, onlara paralel şekilde hukuki yorum yapılmalıdır. Buna binaen, imar barışı kapsamında binaların yasal statüye kavuşması için ödenmek zorunda kalınan yapı kayıt belgesi bedellerinin tazmini için zamanaşımı başlangıcının, inşaatların teslim edildiği tarih değil, yapı kayıt belgesi bedelinin ödendiği tarih olduğu kabul edilmelidir. Zira söz konusu Yargıtay kararlarında, hukuka aykırı eylemin varlığına karşın, zarar gerçekleşmemişse, zamanaşımı süresinin başlamasının söz konusu olmayacağı açıkça vurgulanmıştır. Zararın varlığını öğrenme koşulu, öncelikle zararın gerçekleşmiş olmasını gerektirir. Henüz gerçekleşmemiş bir zararın, o zararın tazminini isteyebilecek olan kişi tarafından da öğrenilmesi mümkün değildir. Başka bir ifadeyle, hukuka aykırı fiil işlenmesine rağmen, onun doğuracağı zarar henüz ortaya çıkmamış ve zararın ortaya çıkması için, fiil tarihinden sonra birtakım etkenlerin gerçekleşmesi veya belli bir zamanın geçmesi gerekiyor ise, doğal olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlaması da mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla eğer hukuka aykırı fiil önce ve buna ilişkin zarar çok sonralarında ortaya çıkmışsa, ayrıca kusur ve nedensellik bağı da varsa bu durumda tazminat için zamanaşımı, zararın ortaya çıktığı tarihten sonra başlayacaktır. Özetle, taraflar arasında sözleşme zamanaşımına uğramış dahi olsa, bu durumda haksız fiilden doğan sorumluluk kapsamında, ödenen yapı kayıt belgesi bedellerinin, kusuru bulunan yüklenicilerden talep edilmesi gerekmektedir. Mağdur kişiler için elzem olan, binalarının yıkılmaması ve yasal statüye geçmesidir. Bu sebepten ötürü, yalnızca yapı kayıt belgesi için ödenen bedelin bu kapsamda yüklenicilerden talep edilebileceğini, öte yandan ikinci aşamaya (kat mülkiyetine) geçiş için ödenen bedelin talep edilmesinin ise hukuki olmayacağını düşünmekteyiz. Zira kat mülkiyetine geçmek her ne kadar faydalı olsa da kanunen zorunlu tutulmamıştır.  

“Konut alım-satımına ilişkin tüketici sözleşmelerindeki ayıplar sebebiyle yapılan imar barışı ödemelerinin de tazmini mümkündür”
Birçok kötü niyetli firma, tüketicilere hukuki ayıplı konutlar satmaktadır. Söz konusu aykırılıkları gidermek için zorunlu olarak imar barışı sürecine dahil olan tüketiciler de, bu kapsamda yapmış oldukları tüm ödemeleri, ayıplı konutları kendilerine satan firmalardan talep edebilirler. Bu noktada tüketiciler lehine olan bir hususun altını çizmekte fayda vardır. Şöyle ki; alıcının tüketici olması halinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışları için de geçerli olmak üzere tüm tüketici işlemi niteliğindeki satış işlemlerinde alıcının ihbar (bildirim) külfetini ortadan kaldırmıştır. Bu çerçevede, ayıplı konutu satın alan tüketici, 5 yıl içerisinde doğrudan dava açarak, imar barışı sürecinde ödediği tüm paraları talep edebilir. Öte yandan, eğer satılan konuttaki ayıp, satıcı tarafından ağır kusur veya hile ile gizlenmişse bu durumda zamanaşımının işlemeyeceğini de ayrıca belirtmekte fayda görmekteyiz.      

“Konut alım-satımına ilişkin sözleşmelerden doğan davalarda, harçtan muafiyet söz konusudur”
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki konut alım-satım sözleşmeleri, tüketici mahkemelerinde görülen tüketici işlemlerinden olmaları sebebiyle dava harcından muaftırlar. Öte yandan Yargıtay uygulamasına göre, bir tür eser sözleşmesi niteliğinde olan arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise tüketici işlemi değildir. Zira Yargıtay’a göre; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir ve bu nedenle arsa sahibinin arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saik, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklıdır. Bu sebeple Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir tür eser sözleşmesi niteliğinde olmalarına rağmen asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Dolayısıyla imar barışı kapsamında yapılan ödemelerin, konut veya tatil amaçlı taşınmaz satın alan tüketici sözleşmelerinden kaynaklanması durumunda harçtan muafiyet söz konusu olacakken, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanması durumunda ise, harçtan muafiyet söz konusu olmayacaktır. Kuşkusuz, hak arama mücadelesi verirken bu yolda açılacak davalarda harç ödenip ödenmeyeceğinin önceden bilinmesi kişiler için son derece önemlidir.  

 “Hukuki ayıp genelde kişilerin gayrimenkul hukukundaki bilgisizliğinden yararlanılarak yapılıyor”
Hukuki ayıplar, genellikle kişilerin gayrimenkul ve imar hukuku konularındaki tecrübesizliğinden veya bilgisizliğinden faydalanılarak yapılıyor. Kötü niyetli firmalar, çeşitli hukuki ayıpları olan yapıları kişilere devretmektedirler. Söz konusu hukuki ayıpların en başında, yapı kullanma izin belgesi  (iskan ruhsatı) olmayan yapılar gelmekle birlikte, bunun haricinde örneğin inşaat projesinde kat maliklerinin mülkiyetinde olacağı taahhüt edilen yeşil alanın kamuya ait parseller üzerinde bulunması gibi bir çok farklı durum söz konusu olabilmektedir. Maalesef günlük hayatta insanların, satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren bu tarz durumları satın almadan önce yeterince araştırmadıkları aşikardır. Öte yandan, bu tarz hukuki ayıpların genelde, kurumsal çalışmaktan uzak olan firmalar tarafından yapıldığını da vurgulamakta fayda görmekteyiz.    

“Kişi, mevcut yapıya kendisinin ilaveler yapmış olması nedeniyle imar barışına başvurmuşsa, bu bedelleri kimseden talep edemez”
İmar mevzuatına aykırı inşai faaliyetleri bizzat kendisi yapan ve sonrasında kaçak yapısını kayıt altına aldırmak için imar barışı sürecine dahil olarak yapı kayıt belgesi bedelini ödeyen kişilerin, bu bedelleri hiç kimseden tazmin edemeyeceğinin de ayrıca altını çizmekte yarar vardır. Burada kastedilen, iyi niyetle kurulan sözleşmelere aykırı davranılması sonucunda mağdur olan ve son çare olarak imar barışına başvurarak mevcut olumsuz durumu hukuk nezdinde iyileştirmek isteyen kişilerin, kusuru bulunan kişilere karşı bu süreci başlatabilecekleridir.  

“Her sözleşme barındırdığı özel hükümler sebebiyle kendi özelinde detaylı bir şekilde incelenmelidir”
Hukuki süreç başlatılmadan evvel, her sözleşme (konut alım-satım sözleşmesi veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi) kendi özelinde mutlaka detaylı bir şekilde incelenmelidir. Aksi takdirde yersiz ve yanlış davalar açılarak, hem zaman hem de para (yargılama ücretleri, avukatlık masrafları, karşı vekalet ücretleri vs) kaybı yaşanılabilir. Ayrıca her konunun (veya taraflar arasındaki sözleşmenin) özelinde zamanaşımının, tüketici işlemi olup olmadığının, sözleşmenin yapıldığı tarihte uygulanan kanunun hangisi olduğunun belirlenmesinin önemi büyüktür.    

“İmar barışına başvurmadan önce, kaçak yapıdan ötürü imar para cezası ödediyseniz, bu ödemeyi de ilgilisine rücu edebilirsiniz”
Eğer imar mevzuatına aykırı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı inşa edilmiş bir yapıyı sonradan satın almış iseniz bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca kesilmiş olan imar para cezasının muhatabı değilsiniz. Diğer bir ifadeyle, imar barışına başvurmadan (yani yapı kayıt belgesi almadan) önce, yeni malik olmanıza rağmen ödemiş olduğunuz imar para cezaları mevcut ise, bu tutarlara ilişkin olarak ilgililere karşı hukuki süreç başlatılabilirsiniz. Danıştay’ın istikrar kazanan içtihatlarında, imar para cezaları hususunda “cezaların şahsiliği ilkesi” gereği, “yapının sahibi” ibaresinden, mevzuata aykırı yapıyı inşa eden kişilerin anlaşılacağı müteaddit defalar belirtilmiş olmasına rağmen maalesef uygulamada idarelerce, gerekli araştırma yapılmadan ve mevzuata aykırı inşai faaliyeti yapan kişiler tespit edilmeden, doğrudan yapının mevcuttaki mülkiyet sahibine imar para cezası kesildiğini görmekteyiz. Böyle durumlarda, söz konusu yapıyı imar mevzuatına aykırı şekilde inşa etmiş olan kişilere, ödediğiniz imar para cezasını rücu etme hakkınız bulunmaktadır. Ayrıca kiracınız, kira sözleşmenizde kendisine açıkça muvafakat vermemiş olmanıza rağmen ruhsata ve projeye aykırı tadilatlar yapmış ise, bu gibi durumlarda da yine cezaların şahsiliği gereği, ödemek zorunda kaldığınız imar para cezasını, kiracınıza rücu edebilirsiniz.  

“İmar barışının asıl ruhu, 2. aşama olan kat mülkiyeti aşamasına geçmektir”
Yapı malikleri yalnızca yapı kayıt belgesi almakla kalmamalıdır çünkü asıl hukuki koruma sağlayan kat mülkiyeti tapusu almaktır. Bu konuda yapı maliklerinin bilinçli bir şekilde hareket etmeleri gerekmektedir. İmar mevzuatına aykırılıkları bulunması sebebiyle iskan ruhsatı alamamış ve kat mülkiyetine geçememiş yapı malikleri, öncelikle yapı kayıt belgesi almalılar ve sonrasında ivedilikle kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri başlatmalılar. Çoğu kişi kat mülkiyetine geçmenin avantajlarının farkında değil, halbuki bu sayede bir çok potansiyel hukuki problemin önüne geçilmiş olunmaktadır. Yapı maliklerinin yapması gereken, birlikte ve oy birliği ile hareket etmektir. Kat mülkiyetine geçmemiş olmaları sebebiyle bu tarihe kadar sorun yaşamamış olanlar, şuan öngöremedikleri ve neticeleri çok ağır olabilecek bir çok farklı hukuki problemle karşılaşabileceklerini bilmeliler. Bu problemlerin bir kısmı idarelerden kaynaklanabileceği gibi önemli bir kısmı da (yapı maliklerinin) kendi aralarında veya 3. kişilerle yaşayacakları olaylarda vücut bulacaktır. Dolayısıyla, imar barışının asıl ruhunun kat mülkiyeti aşamasına geçilmesi olduğu, buna karşılık yapı kayıt belgesi almanın ise yalnızca geçici hukuki koruma sağladığı bilinmelidir.

  “İmar barışı, yıllardır yaşanılan mağduriyetleri giderecek çözümler getirmesi sebebiyle çok önemli bir fırsattır”
Türkiye’de sadece kırsal alanlarda veya orta yoğunluklu yerleşim yerlerinde değil metropollerde de kaçak yapılanmanın son derece fazla olduğu aşikardır. Kaçak yapılar sebebiyle yapı malikleri, hem idarelerce alınan yıkım kararlarına ve imar para cezalarına muhatap olmakta hem de kat mülkiyetine geçememiş olmaları sebebiyle (tapu iptal davaları, arsa payları düzeltim davaları ve şufa davaları vb) bir takım davalara maruz kalmaktadırlar. Ayrıca yine, kat mülkiyetine geçememiş olmaları sebebiyle, imar uygulamaları (3194 sayılı İmar Kanunu’nun “18. madde uygulaması”) sırasında da bir takım mağduriyetler yaşamaktadırlar. İmar barışı düzenlemesinin, her ne kadar hukuki bir takım eksiklikleri ve eleştirilebilir yanları olsa da, uzun yıllardır süregelen mağduriyetleri giderebilecek nitelikte olması sebebiyle, çok önemli bir fırsat olduğunun altını çizmekte fayda görmekteyiz. Bu yüzden, son başvuru günü olan 31 Aralık 2018 tarihine kadar gerekli başvuruların doğru bir şekilde yapılarak, imar barışı sürecine dahil olunmasının son derece faydalı olacağı kanaatindeyiz.