Bilindiği üzere; 18.06.2017 tarihinde kabul edilen ve 01.07.2017 tarihinde yürürlüğe giren 7033 sayılı “Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” un 10. maddesi ile 1319 sayılı “Emlak Vergisi Kanunu” nun 4. maddesinin m fıkrasına getirilen hüküm uyarınca; Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) içerisinde yer alan binalara emlak vergisinden daimi muafiyet hakkı getirilmiştir. Buna karşılık; bazı belediyeler, kanunun yürürlüğü ile birlikte ivedilikle uygulanması gereken bu hükmün uygulanmasını 1 Ocak 2018 tarihine ertelemekte ve 2017 yılının ikinci emlak vergisi taksidini (muafiyetten) hariç tutmaktadır. Halbuki kanunun açık hükmü gereği, söz konusu muafiyet hükmü ivedilikle uygulanmalı ve 2017 yılı emlak vergisi ikinci taksit ödemesini de  kapsamalıdır.

Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki; yukarıda belirtilen, emlak vergisinden daimi muafiyet hakkı, yalnızca (kiraya verilmemek şartıyla) binalar için geçerli olup, arsalar için geçerli değildir. Bunun istinası ise, Organize Sanayi Bölgesi tüzelkişiliğine ait arsalardır. Zira 4562 sayılı Kanunun 21. maddesinde “OSB tüzelkişiliği, bu kanunun uygulanması ile ilgili işlemlerde her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır” denilmek suretiyle Organize Sanayi Bölgesi tüzelkişiliğinin yalnızca bina emlak vergisinden değil arsa emlak vergisinden de muaf olması gerektiğini belirtmiştir. Buna karşılık; bazı belediyeler, uzun yıllar haksız olarak OSB tüzelkişiliğine ait bina ve arsalardan da (hali hazırda kaldırılmış bulunan 5 yıllık geçici muafiyet hükmü hariç) emlak vergisi almış bulunmaktadır. Bu sebeple, kanaatimizce, zamanaşımına uğramamış geriye dönük 5 yıllık emlak vergisi ödemelerinin geri tahsili söz konusu olmalıdır.

Yeni düzenleme ile kamuoyunda yalnızca Organize Sanayi Bölgelerine emlak vergisi muafiyeti hakkı getirilmiş olmasına vurgu yapılırken, aslında söz konusu emlak vergisi muafiyet hakkı serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar için de getirilmiştir. Ayrıca söz konusu 7033 sayılı “Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 4562 sayılı “Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunlarında birtakım değişiklikler yapılmıştır. Bunlardan bazıları şu şekilde sıralanabilir;
1)    4562 sayılı Kanun m.18/10 ile yeni bir düzenleme yapılmıştır. Söz konusu hükümde; “Her bir sanayi parselinde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda tanımlanan hakim ve bağlı şirketler bu hükümden istisnadır” denilmek suretiyle hakim ve bağlı şirketler haricindeki katılımcının, bir sanayi parselinde ya kendisinin ya da bir kiracısının faaliyet gösterebileceği belirtilmiştir. Söz konusu durum emlak vergisi açısından da önem arz etmektedir. Şöyle ki; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.4/1’de bina emlak vergisinden daimi muaf sayılmak için “kiraya verilmemiş olma” durumu şart kılınmıştır. Buna karşılık, yukarıda belirtilen yeni düzenleme ışığında, söz konusu kiraya verilmemiş olma şartının hakim ve bağlı şirketler açısından uygulanmayacağı kanaatindeyiz. Diğer bir deyişle, aynı ortaklardan oluşan iki ayrı firma aynı parselde faaliyet gösteremeyecek olup, ancak her nasılsa göstermesi halinde bu durum yasal açıdan bir kiralama niteliğinde olacağından,  (1319 sayılı Kanun m.4/1 uyarınca) bina emlak vergisi muafiyet hükmü uygulanmayacaktır. Buna karşılık Türk Ticaret Kanun’undaki tanımı itibariyle hakim ve bağlı şirketlerin kendilerine özgü yapıları nedeniyle, kiralama yapmaları durumunda emlak vergisi muafiyeti hükmünden yararlanmaları gerektiği görüşündeyiz. Zira 4562 sayılı Kanun m.18/10 son cümlesinde hakim ve bağlı şirketler istisna olarak belirtilmiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus “hakim ve bağlı şirket” kavramının iyi tanımlanabilmesidir. Şöyle ki, aynı ortaklardan oluşan iki ayrı firma kanun nezdinde “hakim ve bağlı şirket” olarak anlaşılmamaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 195. maddesinde “hakim ve bağlı şirket” kavramına ilişkin hususlar açıkça belirtilmiştir. Yalnızca ortakları aynı olan ve aralarında organik bağ bulunan iki ayrı firma “hakim ve bağlı şirket” anlamına gelmemektedir. Söz konusu ayrımın yanlış yorumlanması ile uygulamada çeşitli mağduriyetlerin oluşabileceğini öngörmekteyiz.
2)    4562 sayılı Kanun m.4/12-13 ile, OSB sınırları içerisinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişikliklerine ilişkin bir takım yenilikler getirilmiştir. Bunlardan önemli gördüklerimizi özetlemek gerekirse;
a)    Kanunun önceki halinde OSB sınırları içerisinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişikliklerinin 1 aylık askı ilan süresi, 1 hafta olarak değiştirilmiştir.
b)    Söz konusu değişiklikler için, önceden yalnızca Valiliklere itiraz edilebiliyor iken, artık Valiliklerin yanı sıra Bakanlığa da itiraz yapılabilecektir.
c)    Yeni düzenleme ile 1 haftalık itiraz süresi içerisinde yapılmış itirazlar Bakanlıkça 15 gün içerisinde incelenerek kesin olarak karara bağlanacaktır.
d)    Katılımcı tarafından yapılan imar planı değişikliği talepleri ile ilgili yeni bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre, taleplerin OSB tarafından başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde herhangi bir karara bağlanmayan imar planı değişiklikleri, katılımcının müracaatı halinde Bakanlıkça değerlendirmeye alınacaktır.
3)    7033 sayılı Kanun ile 492 sayılı Harçlar Kanunu ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununda da değişiklikler yapılarak OSB’lere ilişkin birtakım yenilikler getirilmiştir:
a)    Önceki düzenlemede OSB’lerde yer alan gayrimenkullerin yalnızca; ifraz, taksim veya birleştirme işlemleri harçtan muaf iken, 492 sayılı Kanunun m.59/n bendine eklenen hüküm ile ifraz, taksim veya birleştirme işlemlerine ek olarak, arsa tahsisi nedeniyle şerhi gerektiren işlemler, arsa ve üzerine inşa edilen binaların tahsis edilene devir ve tescili işlemleri ve cins değişikliği işlemleri de harçtan istisna tutulmuştur.
b)    Ayrıca 488 sayılı Damga Vergisi Kanununda yapılan değişiklikle; OSB'lerde bulunan arsaların tahsisine ilişkin olarak düzenlenen sözleşmeler ve taahhütnameler de Damga Vergisinden istisna tutulmuştur.
4)    Yeni düzenleme ile; OSB sınırları içerisinde yer alan ve OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur” şerhi konulması hüküm altına alınmıştır.
5)    7033 sayılı Kanun ile getirilen bir diğer önemli yenilik ise, OSB’lere Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) kurma hakkının verilmesine ilişkindir. 4562 sayılı Kanunun ek 5. maddesi uyarınca; OSB’ler, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48. ve 49. maddelerine göre yönetim ve hisse çoğunluğu OSB tüzel kişiliğinde olmak ve münhasıran OSB’lerde faaliyet göstermek şartıyla gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurabilir. Ayrıca OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, katılımcı hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Ancak bu Kanunun 18. maddesinde yer alan kısıtlamalar ile üretim yapmaktan ve üretim yapma taahhüdünden muaftır. GYO’ların; kurumlar vergisi, stopaj oranı vb. vergisel avantajları ile yukarıda anılan 18. maddedeki söz konusu kısıtlamalardan muaf olması birlikte düşünüldüğünde, OSB’lerin GYO kurmasının avantajlı olduğu söylenebilir. Getirilen bu yeni düzenlemenin ilgili yönetmelikle belirlenecek hususlarla birlikte değerlendirilmesi ve ona göre bir yol haritası uygulanması yerinde olacaktır.
6)    Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere, Şirketler Hukuku ve Vergi Hukuku alanlarında çalışmalar yürütmemiz sebebiyle, yukarıda söz konusu düzenlemeler ile gelen değişiklikleri kendi alanlarımıza öncelik vererek yorumlamaya ve değerlendirmeye çalıştık. Aşağıda söz konusu düzenleme ile OSB tüzelkişiliklerini ilgilendiren diğer hususlara da kısaca yer vermekte fayda görmekteyiz:
a)    4562 sayılı Kanun m.7/9 ile OSB organlarında görev alanların (Valiler hariç) diğer OSB’lerin organlarında görev alamayacağı belirtilmiştir.
b)    M.8/1 ile yönetim kurulu üyelerinin iki yıllık  görev süreleri dört yıla çıkarılmıştır.
c)    M.9/1 ile denetim kurulu üyelerinin iki yıllık görev süreleri dört yıla çıkarılmıştır.
d)    M.13/2 ile; OSB'lerinin kuruluşuna katılacak kurum ve kuruluşların, müteşebbis heyette bulunduracakları her bir temsilci için katılım payı olarak ödeyecekleri tutara 100.000 TL alt limit getirilmiştir.
e)    M.27 ile Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) hakkında hükümlere yer verilmiş ve tüm OSB’lerin, OSBÜK’e üyeliği ve belirlenen aidatı ödemeleri zorunluluğu getirilmiştir.
f)    Ek m.4 ile yurtdışında OSB kurulmasına, kurulmuş olanlara ortak olunmasına ve bu OSB’lerin işletilmesine dair hüküm getirilmiştir.
g)    Geçici m.15 ile katılımcıların yatırım yapmamasına ilişkin hükümlere yer verilmiştir. Söz konusu düzenleme ile 01.07 2017 tarihinden önce OSB olarak seçilen alan içinde kalan ve OSB tarafından katılımcıya devri gerçekleştirilen taşınmazların yatırım yapılmayarak boş kaldığının tespit edilmesi halinde taşınmaz malikine yapı ruhsatını alması ya da OSB’nin uygun gördüğü yatırımcıya taşınmazı devretmesi için 01.07.2018 tarihine kadar süre tanınacağı; bu süre içinde taşınmazın OSB’nin uygun göreceği bir yatırımcıya devredilmemesi ya da yapı ruhsatı alınmaması veya yapı ruhsatı alınmış ise yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde üretime geçilmemesi hallerinde, taşınmaz kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip OSB adına tescil edileceği belirtilmiştir.
h)    M.4/9 uyarınca OSB’lerin tasfiye süreci hususunda da düzenleme yapılmıştır. Buna göre; Tüzel kişilik kazanan OSB’lerden, kuruluş tarihinden itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma işlemlerine başlayıp, iki yıl içerisinde uzlaşılamayan tüm parseller için tespit ve tescil davası açmayan veya tüm parseller için açılan davalar neticesinde 2942 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinde belirtilen süreler içerisinde bedeli ödemeyen OSB’lerin tüzel kişilikleri, tasfiye süreci başlatılarak Bakanlık tarafından resen terkin edilebileceği hüküm altına alınmıştır.